编者按：本文来源于微信公众号“VC投资笔记”（ID：VC-Note）。  

过去三十多年，中国城镇化的速度之快被称为世界奇迹。然而，快速的城镇化也带来了一系列的副作用。本文旨在从线下零售的角度，结合《美国大城市的死与生》一书，通过比较上海两个发展路径迥异的板块——闵行莘庄和浦东联洋板块，讲讲快速城镇化对线下零售环境发展的影响，是为“新零售”系列的第二篇。

1980年，中国城镇化率仅为19.4%，时隔25年，中国城镇化率在2015年已经提升至56.1%，平均每年提高1.5%。对比日本和美国，完成同样的城镇化进度（20%-56%）则分别用了46年（1909-1955年）和80年（1860-1940年）。如果说美国和日本的城镇化速度更慢的可能是受一二战影响，我们也可以看一下战后的韩国，同样的城市化进度（20%-56%）在50年代到80年代之间完成，用了大概30年。虽然韩国的速度和中国相当，但考虑到中国的人口规模13亿是韩国人口5000万的近30倍，而30倍规模的难度系数的倍数肯定数倍于30倍，不得不说中国城镇化的速度确实是“世界奇迹”。

能完成这样的“世界奇迹”，我们首先还是要给政府分数的，“集中力量办大事”，确实是当前政府运作机制的一大优势和特色。但另一方面，物理学规律也告诉我们，如此超大型的系统工程以人为规划而非自组织的形式完成，本身是有很多的脆弱性的，内部构建的逻辑链条上一定有诸多不足之处。《美国大城市的死与生》一书，通过观察描述一些常见的城市景观，对这些不足进行了较为直观的论述。

《美国大城市的死与生》的简介及借鉴意义

先说说这本书，《美国大城市的死与生》一书出版于1961年，数十年来一直被看作是城市研究和城市规划领域的经典。此书作者简·雅各布斯早年曾担任建筑类杂志编辑，在报道的过程中她逐渐对传统的城市规划观念发生了怀疑，在《美国大城市的死与生》中她猛烈抨击了当时美国大城市的规划，即那种站在上帝视角，想当然的去构建社区的理念，这与雅各布斯倡导的试错式的城市规划理念背道而驰。不幸的是，雅各布斯所反对的这种传统城市规划理念，与中国过去30年政府引导城市化的理念颇有相似之处。

书中观点涉及城市规划的多个方面，其中关于如何在城市的街道和地区生发丰富的多样性，作者列举了四个条件。这四个条件，是可以一一映射到线下零售发展的命脉——流量上的。对，就是今天电商和线下都嗷嗷叫着要互相掠夺的流量。然而一一检视这四个条件，中国的城市规划却又完全走在了相反的方向。

上海闵行莘庄和浦东联洋板块的对比

 之所以选取这两个板块，是因为两者开始发展的时间接近，而发展思路却截然相反——莘庄板块完全是个自己长出来的新区，政府投入有限，规划干预的力度也小。而浦东联洋板块（世纪公园附近）恰恰相反，可以说是百分之百纯规划干预的产物。

接着我们再看下上海市地图，右上角的浦东联洋板块和左下角的莘庄板块（均被红色圈出），天资禀赋一目了然，简单来讲浦东联洋板块是内环内，莘庄板块是外环外。

然后看小图，两张图使用同样的比例尺，其中红色圈出的分别是莘庄的中心区和浦东的联洋板块，即笔者实地调研走过的区域。从先天禀赋上看，明显闵行莘庄劣于联洋板块，举两个简单的例子：

1. 莘庄只有一条1号线搭进来（5号线是在1号线的基础上延长的），而联洋目之所及我们可以看到4号线、6号线、9号线和2号线，还有一条磁悬浮15分钟到浦东机场；

2. 莘庄的绿化非常零碎，莘庄公园和莘城中央公园面积都很小，而世纪公园面积数倍于前面两个公园，有林有水，大有仿照纽约中央公园的态势；

那么，天资差距如此之大的两个区域，发展到今天线下各自是什么状态呢。我们按照《美国大城市的死与生》一条条的过。

首先是功能多样性。

先来看下莘庄，因为实在功能混合度太高，没有啥规律可言，所以就不整体展示。这里截取其中一块小区域大家随意感受一下。简单来说真的就是麻雀虽小五脏俱全，各种功能的建筑散落各处。

我们再来看一下浦东联洋板块周边，概括来讲，就是功能非常集中且区隔明显，左上角一大块政府办公区，包括浦东区政府、出入境管理局、科技馆等公共职能；右下角是商务办公区，包括浦东嘉里中心、上海新国际博览中心等；右中部分是高端别墅区。其他区域都是非常集中的居民区。这其实是非常不方便居民在不同的功能区之间步行穿梭。

其次是街道要尽量短。

下面的上图是莘庄的中心区，下图是浦东联洋板块，均是同样周长6公里的矩形。相同面积的区域，莘庄可以数出21条不同的道路，而联洋只有10条道路，莘庄是联洋的两倍。这对线下零售的影响是巨大的，因为同样面积道路越多，满足同样交通流量所需的道路宽度也就越窄，十字路口也越多，因而居民的出行意愿也就越强，线下零售的流量也就越充裕。

这在实地调研中的感受对比也很明显：联洋板块普遍路边的零售业态很少，想要购物需要到旁边的大拇指广场进行集中消费，而莘庄则有很多路边的零售业态可供使用；联洋板块动不动就遇到一个巨宽无比的十字路口，过马路非常不方便，而莘庄的小十字路口就很多，没有任何过马路的心理障碍，下楼买东西的场景非常流畅。

第三是建筑的年代多远，形成租金梯次，承担更多元的商业业态。

同样我们还是直接看图，左图是莘庄中心区，右图是浦东联洋板块。从图中我们可以很直观的看出莘庄提供了更好的房价梯度。

莘庄中心区的房价区间范围在5万到6万范围不等，价格区间上下浮动20%；而浦东联洋板块房价远高于莘庄的中心区，价格则在8万到9万范围，价格区间上下浮动10-15%。很明显，莘庄的房价能容纳的居民和业态在宽度上更具有包容性。

最后就是人口密度。

这里我们没有具体的数据对比闵行莘庄和浦东联洋的人口密度。但需要强调的是，人口密度不是一个单纯的数字，背后还需要考虑人口密度在区域内分布的均匀性和连续性。浦东联洋板块南边是世纪公园和以九间堂/御翠园为代表的超高端别墅区，所以联洋板块向南的人口密度被断崖式的直接切掉一块；而莘庄板块的人口密度从实地调研的感受上来看，分布更为均匀，并没有明显区隔掉链子的感觉。

对线下零售的启发

那到最后落到投资上，上述发现对线下零售的投资有什么启示呢。其实往深里想有非常多，这里仅举一个例子。

在提到评估中国线下零售的增长潜力时，我们经常用到的一个概念是人均零售面积，比如中国的人均零售面积是0.6平米，而美国是2.6平米，英国是1.3平米，所以得出的结论是中国的零售面积至少还有1倍的空间。

但是，这个结论隐含的条件是中国和其他各国的城市环境完全一致。前面我们已经讨论过，中国在城镇化的过程中，使用了大量的人为规划，即我们常听到的“新区”。可以说，所有的新区，使用的都是浦东联洋的模式，而不是闵行莘庄的模式。浦东联洋已经是新区试验里最成功的范例尚且有如上不足，其他的新区试验的效果不言而喻。 

让人感慨的是，中国今后的城镇化进程，会继续走这种人为规划的模式，而由此产生的对线下零售不友好的城市环境，将继续成为今后城镇化增量的主流。因此在我们使用人均零售面积一类的量化指标时，一定要格外小心，中国的特殊国情，决定了中国的线下零售业在该指标上，可能永远都达不到发达国家的水平。同时，对线下零售的从业者，这也是一个提醒，2016年以来，电商整体增长确实放缓，但这并不意味着流量会自动返回线下，让线下零售重返往日辉煌，没有创新的手段和根本性的变革，流量还是会继续从线下流走，线下必须和线上一起，走出一条不同以往的道路。