本文来自微信公众号“RET睿意德”（ID:retweixin）

近几天，小睿的朋友圈中流传着这样一条消息：实体店又迎来“倒闭潮”了。还有数字为证：2016年上半年，在单体百货、购物中心以及大型超市业态中，共有22家公司关闭了41家店铺，歇业总面积超过60万平方米。

单看这一数字，确实有点触目惊心。但如果你把它放到整个中国市场中看，其实远没有那么可怕：据RET睿意德统计，最近几年，中国商业地产的年均开工面积是1.9亿平方米。即使按年计算，把60万平方米这一数字乘以2，也不过120万平方米。也就是说，一年因倒闭而退出面积不到新开工面积的0.64%。

这，可以称为“关店潮”吗？

据不完全统计，2016上半年全国新开业商业地产项目达到174家。其中，1月份开业项目最多，为56家；2月份开开业项目最少，为5家；3、4、5、6月份开业的商业项目分别为15家、25家、39家、34家，下半年则更多。也就是说，半年内倒闭的实体项目，不过与一个月的新开项目数量相当。中国的实体商业仍在向上发展当中，对此不宜妄自菲薄。

大规模关店？还没到时候

判断未来发展趋势，首先需要数据说话。RET睿意德今年发布的《中国商业地产服务行业发展白皮书》显示，从2007年-2016年，中国商业地产先后经历了三个增长期，惯性前行依然是未来几年商业发展的主旋律。而且，在快速发展的城市化进程中，商业用地面积始终保持着逐年递增的势头，直到2015年的22530万平米，才第一次呈现略微下滑的趋势，从供给端来看，商业地产开发建设仍处于峰值供给阶段，每年增量惊人。

与此同时，中国消费需求还远没有释放。中国人均购物中心面积仅为0.2平方米，与美国的2.2平方米相比，发展潜力巨大。美国购物中心销售占社零总额比重为47％，中国仅为13％。同时我国的储蓄率远高于其他国家，2014年，中国居民可支配的收入超过63万亿，总储蓄超过30万亿，48%的储蓄率依然高于韩国的34%，日本的22%，以及美国的18%。收入水平更高、消费意愿更强烈的新兴中产阶级和90后的崛起，也让未来的商业充满了更多想象的空间。

另外，中国城镇化发展水平与欧美国家相比，仍有很大的差距。中国城镇化每增加1%，就意味着2000万人口参与到城市的社会化分工，产生2000万消费人口基数，这是商业发展的巨大红利。截止到2015年为止，我国的城镇化率是56.1%，而日本是91.3%，红利期仍然存在。

从发达国家购物中心发展趋势来看：人均GDP在5000美元以上，购物中心迎来较快发展；超市、百货依然是主力，但市场份额开始下滑。人均GDP在8000美元以上，购物中心开始井喷。人均GDP在10000美元以上，购物中心开始分化。无疑，我们正处在由8000美元向10000美元发展的过渡期。

是什么样的店在关店？

尽管红利期仍在，但不可否认，确实有一些实体商家在“关店”，我们不妨来研究一下，到底是哪些商场在关门？

这是媒体根据财报以及公开报道整理的今年以来部分百货业关店记录：

2016 年 8 月：百盛集团将关闭重庆万象门店，上半年已关闭西安东大街和重庆大坪店两家门店。

2016 年 6 月：华联商厦关闭开业 22 年的成都店。

2016 年 5 月：南京八佰伴停业。

2016 年 4 月：友谊商店关闭广州南宁店。

2016 年 4 月：世纪金花关闭银川店。

2016 年 3 月：来雅百货关闭泉州中骏世界城店。

2016 年 3 月：喜乐地购物中心关闭长沙万家丽路门店。

2016 年 2 月：摩尔百货关闭成都天府店。

2016 年 2 月：新华百货关闭银川东方红店。

2016 年 2 月：NOVO 百货关闭重庆大融城店。

2016 年 2 月：天虹商场关闭深圳深南君尚店。

2016 年 1 月：新世界百货关闭北京时尚店。

……

我们可以发现，百货、超市是关店“重灾区”，这恰好符合西方多国商业发展过程已经出现过的“人均GDP在5000美元以上，购物中心迎来较快发展，超市、百货市场份额开始下滑”的客观规律。

在城市方面，关闭的41家商铺中，一线城市关闭7家，占17.07%；新一线城市关闭15家，占36.59%；二线城市关闭11家，26.83%；三线及以下城市关闭8家，占19.51%。由于许多一线准一线城市人均GDP早已迈过10000美元门槛，已经开始进入购物中心分化期，自然会有一批商铺关店。这恰恰是市场规律在起作用。

楼市的动荡也对上半年的实体商业产生了一定冲击。2016年上半年一二线城市住宅行情火爆，使得开发商对于利用购物中心拉动住宅销售热情有所下降。

从深圳地产爆开后，南京等二线城市接力，全国人口不断向一二线城市继续流入，随着可售资源的不断减少，价格不断飙升。三四线城市成为库存重灾区，开发商为了拉动销售，缓解区域人口外流，启动购物中心去化动机不断升级。一些中小型开发商为了购物中心能够及早开业，投入大量资源，使得负债率不断上升。无形中增加了未来经营的风险。

更大的隐忧是高库存。目前北上广深和杭州是中国各大城市里商场租金尚可的城市。一些二线城市的商业氛围虽然远远不如这些城市，但却同样供给大量的商场用地。2015年二线城市零售项目占零售项目总存量的65%，当年零售项目新落成项目的73%，一些项目为了招商，已经打出了三年免租金的广告，这不得不让人担心其未来盈利前景。

至于互联网“野蛮人”的入侵，反而不用太担心。线上交易已过窗口期，线下实体店天然的人流入口和流量屏障开始出现崭新的市场机会。实际上，现在许多电商品牌甚至电商平台，正在成为实体商业的新“金主”，阿里巴巴今年以来的一系列入股或收购实体商家的行动便是明证。

谁在增长？

与关店相比，那些正在开店的商业项目才代表着这个行业的真正未来。

目前，全国商业地产新增量依旧可观。过去五年，购物中心数量以每年15-20%的速度增长，远远超过了社会零售品总额；过去七年，商业新开工增长率与住宅持平，年复合增长率接近20%，每年竣工面积也超过1.2亿平米，大量商业以实体店铺的形式进入存量市场。

在上半年众多的开业项目中，大体量高端商业中线在二线城市的发展是一大亮点。其中最典型的是万达，在前五个月，万达仅开一家购物中心——成都蜀都万达广场。进入6月份，万达广场的开业则呈爆发式的增长，万达广场相继在荆门、湘潭、台州、资阳、济南、乌海、湛江七个城市开业。根据之前万达集团公布的数据，2016年万达预计开业50座万达广场、2座万达文化旅游城。

从大势上看，2016年上半年购物中心开业数据基本符合欧美发达国家发展路径。人均GDP 8000美元一档的城市购物中心数量快速增加，特别是以万达为首的一些购物中心积极进行提前布局；GDP较低的城市，包括大部分的县级城市，虽然大量开发商介入，但受商家拓展意愿及当地消费能力限制，能够开业的购物中心相对较少。

由于中国购物中心大部分由开发商转型而来，使得整体集中度较差，运营也参差不齐。伴随着万达、红星等一批购物中心快速扩张并逐步轻资产化，购物中心将迎来巨头时代，小型、单体购物中心生存压力更大。

从已开业购物中心来看，各购物中心积极引入各类品牌商以便增强市场号召力。在业态上，餐饮、儿童项目占比不断增加，书店等新兴业态开始被购物中心重新挖掘。由于人民币前几年的坚挺，跨境商品城成为购物中心的一个新增长点。

这也导致2016年下半年开业的项目显得更加高大上。相对上半年开业项目，更多国外题材元素将引入购物中心当中，如美国元素、日本元素等，国人的消费升级正在产生实质性影响。

中国人口正在呈现由三四线城市向一二线城市涌入、从低端消费向中高端消费升级的局面，这对于许多小的、低端的购物中心经营将产生较大的压力，如何争抢优质客流是未来发展的关键。

从交易转向服务

也许，我们可以从部分实体商家的关店中，发现一些更深层次的问题。

中国的实体商业项目多为地产商所建，他们更喜欢把商业项目的开发看成一次交易而不是服务，注意力集中在产业链前端，通过引入大IP主力商户来背书，利用跨境商品等热门IP来给自己讲故事，再加以广告攻势。

这样很容易呈现开业一窝蜂火爆，随后迅速降温的现象。商业资源过多投入到产业链前端，导致了资源分配的头重脚轻，在日常表现中可以明显看到：在薪资上营运人员的工资大幅度低于招商人员工资;在职位上，营运通常是经理级部门，而招商是总监级部门等等。由于制度上的设计已经使得营运部门在体制内属于弱势部门，往往又吸引不到合适的人才来就职，整体公司运营能力成为短板也就常态化。运营短板同时意味着商户协调管理能力弱、客户服务能力弱等，对于产业链后端的供应链建设、数据收集处理分析能力更加弱化。外在表现就是商户经营业绩差、人流少。所谓“运营时眼里流的泪，都是招商定位时脑子进的水”。

商业地产服务市场未来格局预测

实际上，与住宅项目不同，商业项目更应该被理解为一个系统，有着复杂的结构和丰富多样的功能，它们之间是相互关联，相互作用的。而开发则是一个系统的调控过程，是业主、商家与经营商之间复杂关系和不同人群利益的协调过程，更多地是一个政治过程，绝不应是一个简单的交易。如果能够对整个商业地产的整个生命周期做各个阶段的服务分解，将能开发出更多的价值。

当前，实体商业的调整，是适者生存的自然法则在起作用，在未来相当长的时间内，市场格局仍将不断变化，但向上的趋势并没有改变。与其用灰色的眼光看待这个世界，不如主动先调整自己。

“沉舟侧畔千帆过，病树前头万木春。”