法院判了!因疫情没开门的他,成功退了租金
  • 来源:秦丝科技
  • 2020-03-12 10:54
受疫情影响,北京朝阳西坝河一家经营“黄焖鸡米饭”的商家无法正常营业,不堪资金压力欲解约。

地方法院通过网络远程审理、调解,最终双方协商一致解除合同,原告同意尽快腾房,被告同意退还原告押金与租金共计9万元。据介绍,这是朝阳法院首例因疫情影响经营商铺引发的房屋租赁纠纷案件。



我们都知道,疫情中,有关部门是呼吁、鼓励减免房租的。但是,如果出租人没有主动减免租金,租户要如何要求减免租金呢?减免租金的法律依据又是什么呢?



疫情下,减免租金的法律依据


(一)不可抗力
根据我国《民法总则》以及《合同法》的规定,不可抗力指的是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。笔者认为,“疫情”本身属于典型的不可抗力,但应当根据影响大小、因果关系等因素在个案中灵活适用。对此最高院早在2003年的“非典疫情”期间就作出了明确的指导性意见,在此不在赘述。因此在一定条件下,承租人可依据《合同法》第一百一十七条之规定,要求减免租金。

(二)公平原则或情势变更
疫情属于不可抗力并无疑问,但是否影响到租赁合同的实际履行却需要根据实际情况进行分析。如政府未强制关停,但是经营确受疫情影响,且继续经营可能会造成人群聚集、疫情传播且明显对承租人不利的场所,如酒吧、舞厅、酒楼等,如此时承租人选择不继续使用租赁房屋,则承租人也可根据公平原则或情势变更来要求减免部分租金。



减免租金的情况总结


一般而言,需要考虑的并不仅仅是肺炎是否属于不可抗力。而更需要考虑:肺炎是否导致了合同目的不能实现,是否对合同的履行造成了客观障碍。

(一)居住类物业
1.物业可以正常使用的,一般不减免租金
2.物业无法使用的,可协商减免租金

(二)经营类物业
1.有相关政策支持(一般针对国有企业物业)的,应当减免租金
2.经营不利的,可协商减免租金
3.经营不受影响的,一般不减免租金



案例解析


本文开头提到的“黄焖鸡米饭”商家要求减免租金案中,原告唐某于2019年4月19日与被告北京某商贸有限公司签订了为期五年的房屋租赁合同,租赁位于朝阳区西坝河的一家底商商铺,约定第一年租金为49万元,押金8万余元,唐某随即支付了一年的租金和押金。

新冠肺炎疫情发生以来,餐馆受影响无法正常营业,面临着零生意与付房租的双重压力。唐某认为,此次疫情属于不可抗力,要求解除合同,返还押金和部分租金。

而被告公司的法定代表人董某则表示其公司面临了不小的现实困难:“公司同意调解,但是希望唐某能够继续履行合同,疫情这几个月的租金可以商量减免。”

了解到双方的意见后,负责该案的法官白星晖认为此案调解起来难度较大。白星晖首先和法官助理丁楠就本案涉及的解除权行使、不可抗力的认定、责任分担以及合同解除后果等法律问题一一向原、被告解答,并阐明诉讼可能带来的法律风险与成本风险。之后将双方的难处告知彼此,以免激化矛盾造成不必要的纠纷。


经调解,双方确认了最终的调解方案,原告同意尽快腾房,被告同意退还原告押金与租金共计9万元。

事实上,疫情之下,对于租赁合同出租人、承租人而言,双方都是受害者,不存在受益的一方。对于这类型案件,如因疫情及政府行政措施等的影响导致承租人无法进行居住、办公、生产经营等承租活动时,法院一般会在个案中具体判断是否构成不可抗力,或根据公平原则,适当减免承租人的租金。当然,对于租金减免的标准和尺度会在处理个案中综合判定,在具体案件中体现合同履行的公平公正。

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